Wie die Scheidungsimmobilie behandelt werden kann, hängt maßgeblich von den rechtlichen Rahmenbedingungen
ab. Liegt ein Ehevertrag vor oder wurde die Ehe ohne zusätzliche Vereinbarungen geschlossen? Sind beide
Eheleute im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen? Ist das Haus mit einer laufenden
Baufinanzierung verbunden? Sind beide Eheleute Gesamtschuldner?
Drei typische Konstellationen lassen sich unterscheiden:
- Kein Ehevertrag: Die Ehe wurde ohne Ehevertrag geschlossen. Die Eheleute bilden nach der
Hochzeit also eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Schon vor der Ehe vorhandenes privates Vermögen
bleibt getrennt, aber während der Ehe gemeinsam neu erworbenes Vermögen wird nach einem bestimmten
Schlüssel aufgeteilt. Der Ausgleich des Zugewinns folgt Regeln, die die ehemaligen Eheleute nicht
beeinflussen können. Er begünstigt in der Regel denjenigen, der im Laufe der Ehe eigentlich weniger
Vermögen eingebracht hat.
- Ehevertrag: Die Ehe wurde mit Ehevertrag geschlossen. Dieser Vertrag kann im Laufe der Ehe an
veränderte Umstände angepasst werden. Er enthält meist klare Regelungen für den Fall der Scheidung,
etwa bezüglich eines individuell festgelegten Güterstandes oder eventueller
Unterhaltsverpflichtungen. Viele Paare sträuben sich davor, solche Dinge zu Beginn ihrer Ehe zu
diskutieren – aber ein durchdacht aufgesetzter Ehevertrag kann Streitigkeiten vorbeugen.
- Scheidungsfolgenvereinbarung: Eine Scheidungsfolgenvereinbarung lässt sich im Falle einer
Scheidung auch noch im Nachhinein schließen. Mit ihr können sich die ehemaligen Eheleute auf eine
bestimmte Gütertrennung oder Unterhaltszahlungen einigen. Das kann das gerichtliche
Scheidungsverfahren beschleunigen, wenn kein Ehevertrag vorliegt.
Für Laien ist oft schwierig zu überblicken, wie sich die verschiedenen Faktoren einzeln und im
Zusammenspiel auf den bestmöglichen Umgang mit der Scheidungsimmobilie auswirken. Deswegen lohnt es
sich, einen Makler einzuschalten. Dieser kann Sie nicht nur mit Erfahrung und Fachwissen unterstützen,
sondern auch sachlich und neutral zwischen den Scheidungsparteien vermitteln.
Grundsätzlich lohnt es sich für beide Parteien, einen kühlen Kopf zu bewahren und gemeinsam nach einer
Lösung zu suchen. Sonst drohen eigentlich vermeidbare finanzielle Verluste. Denn Streitigkeiten
erschweren sinnvolle Entscheidungen – und wenn tatsächlich nur noch der Rechtsweg bleibt, fallen hohe
Zusatzkosten an. Deshalb kann hier die Beauftragung eines Maklers dabei helfen, die sachliche Diskussion
von Beginn an in den Vordergrund zu rücken. Außerdem weiß ein Makler, wie der Wert der
Scheidungsimmobilie zu taxieren und mit welchen Einnahmen zu rechnen ist. Das erleichtert es, die
geeigneten Maßnahmen zu identifizieren. Folgende Varianten sind beim Umgang mit einer
Scheidungsimmobilie zum Beispiel denkbar:
- Partner auszahlen: Wohnt einer der Ex-Partner nach der Scheidung weiterhin in der gemeinsamen
Immobilie, bekommt der Ausziehende in der Regel eine Ausgleichszahlung. Der im Objekt bleibende
Partner wird im Laufe einer Eigentumsübertragung zum alleinigen Eigentümer der Immobilie, der andere
bekommt seinen bisherigen Anteil liquidiert. Wie viel Geld fließt, hängt von den bisherigen
Besitzanteilen (meist 50 Prozent je Partner) und dem aktuellen Marktwert der Immobilie ab. Ob sich
die Auszahlung überhaupt realisieren lässt, entscheiden die finanziellen Rahmenbedingungen. Denn der
potenzielle Alleineigentümer muss alle rund ums Objekt anfallenden Kosten und die zusätzlichen
Ausgleichszahlungen selbst finanzieren können.
- Immobilie gemeinsam verkaufen: Relativ unkompliziert funktioniert die Vermögensaufteilung,
wenn sich
beide Parteien auf den Verkauf der gemeinsamen Immobilie einigen. Der beim Verkauf erzielte Ertrag
lässt sich leicht gemäß der vorherigen Besitzanteile aufteilen. Sollte für das Objekt eine
Immobilienfinanzierung laufen, ist außerdem mit der Bank zu klären, welche Optionen es für die
vorzeitige Tilgung gibt und was diese kosten (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung). Der Verkauf
sollte jedoch nicht überstürzt werden. Um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen, braucht es Zeit
und Geduld. Doch in Trennung lebende Ex-Paare bringen selten Ruhe und Gelassenheit mit. Die
Beauftragung eines neutralen, zwischen den Parteien vermittelnden Maklers kann deshalb den gesamten
Verkaufsprozess entspannter gestalten und den Ertrag steigern.
- Immobilie vermieten: Möchte oder kann das Objekt niemand allein bewohnen, soll es aber auch
nicht
verkauft werden, dann bietet sich eine Vermietung an. So muss vorerst keine Entscheidung
herbeigeführt werden und das Haus bleibt im gemeinsamen Besitz. Außerdem ist die Miete eine
zusätzliche Einnahmequelle bzw. kann zur Tilgung einer eventuell laufenden Finanzierung verwendet
werden. Diese Option setzt aber voraus, dass das ehemalige Paar weiterhin einen guten Umgang pflegt.
Denn die Rolle des Vermieters bringt einige Verpflichtungen mit sich, etwa die Instandhaltung des
Hauses oder die Veranlassung von Reparaturarbeiten. Dafür sind gemeinsame, sachliche Entscheidungen
nötig.
- Immobilie auf gemeinsame Kinder übertragen: Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie im Besitz
der
Familie zu halten, ist ihre Übertragung auf gemeinsame Kinder. Auch hier ist es wichtig, dass
ehemalige Partner einen ruhigen Umgang pflegen können, dass sie Entscheidungen miteinander und nicht
gegeneinander treffen. Der Schritt sollte außerdem wohlüberlegt sein, denn mit dem Eigentum sind
eine Menge Verantwortung und auch kostspielige Eigentümerpflichten verbunden. Die Immobilie kann dem
Nachwuchs finanzielle Sicherheit geben – sie kann aber auch zum Streitpunkt, zur Belastung werden.
- Realteilung: In seltenen Fällen lassen ehemalige Eheleute die Scheidungsimmobilie so umbauen,
dass
zwei baulich voneinander getrennte Wohnungen oder Haushälften entstehen. Jede Partei wird dadurch
alleiniger Eigentümer ihres Hausteils, den sie nach eigenem Gutdünken bewohnen, verkaufen oder
vermieten darf. Der ehemals gemeinsame Vermögenswert wird ohne Verkauf geteilt. Praktisch ist dies
baulich jedoch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich. Es braucht zwei Eingänge, passende
Strom- und Wasseranschlüsse, separate Aufgänge bei mehreren Etagen und eine zu alldem passende
Raumaufteilung.
- Teilungsversteigerung: Eine Teilungsversteigerung sollte nur dann in die Wege geleitet
werden, wenn
die ehemaligen Eheleute auf anderen Wegen keinesfalls zur Einigung kommen. Denn die
Teilungssteigerung bringt in der Regel die größten finanziellen Einbußen mit sich. Im eng gesteckten
Rahmen einer Zwangsversteigerung wird nämlich selten ein Verkaufspreis erzielt, der dem eigentlichen
Wert des Objekts entspricht. Stattdessen erhält bei der Auktion automatisch der Höchstbietende den
Zuschlag – auch wenn sein Gebot deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Außerdem müssen die
ehemaligen Inhaber für die Gerichts- und Verfahrenskosten aufkommen, was den Ertrag zusätzlich
schmälert.
Welcher Weg in Ihrem Fall der beste ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Zu viele Faktoren, zu
viele individuelle Umstände spielen eine Rolle. Bedenken Sie außerdem, dass wir rechtliche, steuerliche
oder finanzielle Besonderheiten im Rahmen dieses kurzen Ratgebers nur stark vereinfacht und
zusammengefasst darstellen können. Sie sollten deshalb unbedingt einen Fachmann aufsuchen, bevor Sie
sich für die eine oder andere Variante entscheiden.
